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郑磊博士

经济学者,战略与资本市场资深专家

 
 
 

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关于我

任职香港某证券机构资产管理联席董事,《海外鏖兵(中国企业跨国经营实践案例及行动指南)》、《聚变(中国资本市场备忘录)》作者。中国上市公司市值管理中心学术顾问,南开大学经济学博士(世界经济),荷兰MAASTRICHT管理学院MBA(General and Strategic Management),曾任综合开发研究院产业基金与创业投资研究中心副主任,中国管理科学研究院学术委员会特约研究员,北京市发改委中小企业服务中心顾问委员会委员,深圳市决策咨询委员会专家组成员。曾服务于IBM、MSI等跨国公司。

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房地产调控"僵局"  

2010-05-27 12:03:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于房地产调控僵局答香港媒体问

 

 

 

1、当前处于楼市重压调控下的政策调控底线是?具体依据是?

我认为调控底线是部分民愤极大的热点城市的房价必须下降,并且以后也必须将增速控制在合理范围内。短期而言,这不仅是经济意义上的目标,更是涉及民生的政治目标。中央政府对此的态度非常坚决,务必看到成效,很难半途而废。目前,为了避免多重政策带来过度调控的政策重迭效应,会有一个窗口观察期,根据之后监控房价的表现,决定后续调控措施的出台。

2、房企和购房人如何看待楼市调控的政策底线?应如何抉择?

现在房地产市场出现了量缩的情况,但房价并没有明显的下降趋势。反映出市场浓厚的观望气氛,如果在未来2个月仍处于这种情况,很可能会推出进一步调控的措施。由于前几次出现了越调控越无法控制价格上升的尴尬局面,所以对于本次调控,房企和购房者都还在观望。我认为,房地产行业的发展已经进入了新阶段,靠圈地和信贷杠杆的粗放型发展阶段已经结束,暴利不再有,房地产企业应该看清楚这种趋势,早转型比晚转型好。这次调控,房地产企业应该尽快转变态度和发展思路,硬抗硬扛只会导致全行业受损,并影响中国经济大局。对于购房者,分为两个层面,一部分是消费者,一部分是投资者。对于消费者而言,何时买房的判断因素不是房价,而是自身的经济承受能力,因为从长远来看,房价始终是呈上涨趋势的。对于投资者而言,建议根据自己的情况考虑投资收益和投资成本,要相信,政府这一次并不会手软,不要抱有投机的侥幸之心。

3、影响楼市调控效果的关键因素是?如何出台措施为针对有效?

影响楼市调控的主要因素有以下几个方面:1.市场的心理预期;2.市场供求关系;3.地方财政收支;4.房地产行业发展阶段

心理预期现在对于突破博弈困局非常重要。这主要决定于社会和市场给出的信号。现在各种传言很多,中央政府应该及时作出明确表态。

市场供求关系是决定价格走向的根本因素。除了在建完工的楼盘之外,还要看保障性住房的推出速度和规模。另外,对于海外热钱投资国内房地产市场必须加以控制,使供求关系逐步趋于平衡。

地方财政收支结构是推动房价的幕后黑手。这与财政和税务改革有关,是个大课题。地方财政如果摆脱不了“土地财政”这个影子,就不可能割断高价土地,势必将土地成本转移到消费端。推出物业税,让地方获得这部分收入,是解决的一个途径,但远远不够,需要对财政和税收体制做出重大改革。

房地产发展已经进入新阶段,但多数房地产商还没有认识到这一点,这必然会造成房企因不能及时转型而受到市场的惩罚,同时,由于房地产业对中国经济的巨大影响,也必然拖累宏观经济表现。相关部门应该出台产业引导措施,推动房企尽快转型,将转型成本降至最低。

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