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郑磊博士

经济学者,战略与资本市场资深专家

 
 
 

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关于我

任职香港某证券机构资产管理联席董事,《海外鏖兵(中国企业跨国经营实践案例及行动指南)》、《聚变(中国资本市场备忘录)》作者。中国上市公司市值管理中心学术顾问,南开大学经济学博士(世界经济),荷兰MAASTRICHT管理学院MBA(General and Strategic Management),曾任综合开发研究院产业基金与创业投资研究中心副主任,中国管理科学研究院学术委员会特约研究员,北京市发改委中小企业服务中心顾问委员会委员,深圳市决策咨询委员会专家组成员。曾服务于IBM、MSI等跨国公司。

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再升准备金率为房地产市场泄火  

2010-05-02 19:41:31|  分类: 片言只语话经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央行今日宣布将于5月10日起再将银行准备金率提高0.5%,农村信用社除外。

这一信号表明,中央政府要继续回收流动性,减少银行贷款量。加上不断陆续出台的房地产调控政策和各地的实施细则,形成了对房地产融资的连续性深度打击。即便短期不再出台新的调控政策,调控的影响也会不断显现出来。投机资金将减少流入楼市,房价面临下调压力。房价下调现在不只是经济目标,更是民生相关的政治目标。这一目标得不到实现,对房地产的调整就很难收手。这一点,房地产行业应该深入领会。

至于房地产投机资金如何撤出,撤出多少,投向哪里,恐怕还不一定就是进入股市,更有可能是进入股指期货市场进行投机,从而增大股票二级市场震荡。

 

提升准备金率,对银行的利息收入带来更大压力。也降低了近期提高利率的可能性。

 

中央收水 內銀跌勢未及內房

筆者在4月16日本欄提醒讀者不要信大行、內房不急於低吸的觀點,不幸言中。今日再談,不是為了要認叻,而是希望順勢再跟大家探討,內房面對的政策風險是比想象中高;對比內銀只要聽話,還是有中央照看的,匯金上周五公開表態,將積極支持並參與各大型商業銀行的再融資計劃,又支持工建中行將2009年派息率由50%降至45%,正是一例。

中央為何一定大力治樓市,整頓開發商這些獲利豐厚的肥貓,也勢必要見點成績才收手的,請參與前述文章。為何筆者認為,券商提出以2月的內房股價格為參考底不足取,除了當時感覺出拳未完外,我們將調控放在目前的時空看,內房面對的調控日子其實比08年或更艱難。

原因正是中央收水的力度是空前的,而收水被首選對象正是內房;倘使內房企業去年因為資本金下降、買樓資金回籠勁,而心紅大手投資,便「死得更慘」。

去年動工多 項目延續錢何處找

除了比較容易理解,買家觀望,開發商回籠減慢外,開發商項目難以在銀行獲得後續貸款,也致為關鍵。

根據人行公布,去年的房地產新增貸款有逾2萬億,當中有近3成即約6000億元為樓按外的地產貸款,由於人行沒有公布明細,如果我們算當中的一半即3000億為開發商貸款,以開發商動工一個項目需要的資本金20-30%的中間數25% 算,就有1.25萬億元為地產項目的貸款,這寫項目今年還要繼續貸嗎?

首季度開發貸款3200億 杯水車薪

根據人行剛捅出來的今年首季度數據,樓市相關貸款急飆,當中第一季房地產開發貸款新增3207億,距離維持去年這些地產項目的需要,仍有相當距離;何況當中肯定有部分是給新項目的呢。

事實上,今年首季的新增貸款已達2.6萬億元,如果參考今年7.5萬億元的目標,餘下三季度還有4.9萬億元的貸款。大家不要忘記,中央去年四萬億救市中,有大量的基建項目,今年仍需要佔去新增貸款的相當一部分。

政策全方位圍堵 內銀勢難放水

另外,中央已開始堵塞不計算入正常放貸數額的信託公司表外房地產貸款,又削減外幣貸款的額度,下半年更隨時啟動地方融資平臺的撥備工作,內銀的貸款額度尚且隨時不夠用,內房能在今年剩下的4.9萬億分得多少?

這正是中央收水,內房開始跌得比內銀股更勁的原因。

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