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郑磊博士

经济学者,战略与资本市场资深专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

任职香港某证券机构资产管理联席董事,《海外鏖兵(中国企业跨国经营实践案例及行动指南)》、《聚变(中国资本市场备忘录)》作者。中国上市公司市值管理中心学术顾问,南开大学经济学博士(世界经济),荷兰MAASTRICHT管理学院MBA(General and Strategic Management),曾任综合开发研究院产业基金与创业投资研究中心副主任,中国管理科学研究院学术委员会特约研究员,北京市发改委中小企业服务中心顾问委员会委员,深圳市决策咨询委员会专家组成员。曾服务于IBM、MSI等跨国公司。

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二三线城市房地产业未来十年繁荣可期  

2010-06-01 12:19:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产行业遭遇严厉调控的打击,房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则,房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移,二、三线房地产已经进入高速发展阶段,未来十年的繁荣是可以预期的。

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住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。

二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大,投资回报率有可能达到30%,运营成本低,销售面积和销售额屡创新高。

二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应,以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压,对二三线房地产市场的冲击较小。

 

一、内地房地产业的发展轨迹

内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区,房地产业也高度集中在沿海特大城市,10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市,使其发展成为全国的区域经济中心城市,构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来,一线城市尽管总体市场容量仍然较大,但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来,即便是房地产百强企业,能够进入一线城市的开发商也只是少数几家,随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大,必须寻找足够的成长空间,这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。

1:中国房地产企业数量持续增长,从2004年开始明显加速

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来源:国家统计局,招银国际

一线城市的城市化率已超过75%,开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%,一线特大城市,与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展,各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议,以及2010年的中央“一号文件”都指出,中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点,要在推动中小城市城镇化的过程中,解决人口过度向一线大城市集中,城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面,国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图,政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期,房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市,这是基于中国城市化进程的调整,产业逐步进行梯度转移,以及人口流动变化等诸多因素所决定的。

目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道,不少农民工不愿再涌到一线城市,而更愿意选择离家较近的二三线城市,在家门口打工,并希望能在城市安家立业,真正成为“城里人”。此外,一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生,在一线城市房价飞涨,生活成本增加的情况下,也开始放弃在那里安家的想法,准备撤回二三线城市谋发展,安家置业。在城市化进程加快的背景下,进城的农民工、返乡的白领,这些人群都将成为二三线城市的购房主力军,也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。

2:二三线城市房地产市场比较     3:一线城市房地产市场比较

      

来源:招银国际

一线城市房价畸高导致中央政府出台严厉地调控政策,进一步恶化了这一市场的竞争态势,调控加速了房地产企业向二、三线城市转移的进程。从商品房销售面积占比来看,一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。从商品房销售额占比来看,一线城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%,二三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%。实际上,不少地产龙头企业早在2009年已经“先知先觉”。《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示,二三线城市已经成为大型房企的重要战场。TOP20企业在二、三线城市的销售金额占比达到64%,比2009年高出6个百分点,销售面积占比也从2009年的74%增长到78%,尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市,销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%

过去10年中国城镇建了80亿平方米、7000万套住房。到2009年末,仅有2.1亿城镇居民解决了住房问题。未来10年,加快二、三线城市和中小城市发展,调整中国的城市结构,才能最终解决中国的住房问题。而二线城市房地产市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势,因此,二三线城市未来将成为中国新一轮城市化进程的中心。二、三线城市的房地产发展空间至少还将延续1020年。

二、二三线城市房地产的发展状况

二三线城市房地产具备产业化发展的经济基础。根据中原地产集团的数据,二三线城市房地产市场快速发展,一线城市房地产市场在全国市场所占份额及比重已经开始下降。从1998年至2009年,房地产开发投资额比重由40%下降至15%左右,商品房销售比重由20%下降至10%左右。二、三线城市房地产市场处于上升周期,对房地产商具有巨大的吸引力,表现为:

(1)         二三线城市房地产价格上升空间大。

    政策为二三线城市房地产发展提供支持。

国土部在最新发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》中指出,随着我国城镇化步伐加快,中小城市对住房用地需求会持续增大,首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放,将刺激二、三线城市房价的增长,从而激发城市居住地价的上涨;

随着户籍改革的看好,以及弱于大城市惨烈竞争的投资优势,还有城际交通完善和构建,二三线城市房价必然还会继续上涨。

调控政策的重点在于一线城市的高房价,除了部分受到投机热炒的城市,多数二三线城市的房地产受到直接影响较小。可能会出台开发商进军中小城镇鼓励或支持政策。据世联地产19个分公司数据显示,新政出台之后,二三线城市投资购房比例仅下降13%。而上海、广州等一线城市下跌得最快,成交量下跌了74%,二、三线城市成交量下降40%。据部分券商预测,2010年一线城市房价将于四季度面临调整,而二三线城市还将保持10%左右的上涨。

 

行业指标和发展规律为二三线城市房地产提供支持。

房地产市场呈现梯次转移现象,一线楼市成交量和房价降温的同时,投资转向某些二三线楼市,对其房价有持续支撑作用;二三线城市会跟随一线城市的道路发展,尤其对于前期房价不是特别疯狂的城市,其房价有继续增长空间;

房价收入比显示二三线城市房价也有较大的上涨空间。中房指数研究院统计数字显示:去年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6 .16 .38 .1,低于同期全国(8 .4)和东部地区(10 .8)。

多数二三线城市前期房价上涨的幅度明显小于一二线城市,未来的升值空间较大。二三线城市房价下跌空间不大,与一线城市相比,二三线城市房价还相对较低,被视为“价值洼地”。

4:一线城市和二三线城市平均房价

来源:国家统计局

销售数据显示二三线城市房地产发展保持良好态势。

511日国家统计局公布的2010470个大中城市房屋销售价格指数显示,西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线楼市房屋销售价格指数同比、环比涨幅偏高,三亚、海口两个城市24月新建住宅销售价格涨幅连居榜单前两位,温州、金华新建住宅销售价格涨幅则紧随其后;

      在二三线城市房价受到的政策压力较小,2009年从总体上来讲,一线市房价均价上升了50%以上,二线城市均价上升了30%50%

(2)         二三线城市房地产业具有投资吸引力和增长前景。

     二三线城市房地产的投资回报率比在一线城市要高得多。据分析,在北京、上海等一线城市,投资回报率仅在7%8%,而在二三线城市则有可能达到30%

二三线城市房地产普遍具有巨大的套利空间和发展潜力。虽然二线城市的房价较一线城市低了一倍以上,但其低廉的土地成本还是给予了开发商最大的利润。绝大部分的一线地产股,毛利率稳定在30%40%之间,而毛利率最高的房企则大多数集中在手握大量二线城市土地的地产公司中。

二三线城市房地产运营成本低。楼盘占用的资金比率要比一线城市少,因此可以提高资金周转率,降低运营成本。

二三线城市房地产销售量可观。在全国一季度房地产销售的排行榜中,排名前20企业在二三线城市的销售金额占比达到64%,而销售面积占比达到了78%

二、三线城市土地供应不受限、需求增长、政策支持。国土资源部表示,未来土地审批将偏向二三线城市。相对于高房价、高地价的一线城市而言,二、三线城市的平均地价3000多元,获利空间较大。2009年以来,一、二三线城市住宅土地出让面积的差距呈不断扩大趋势。在40个重点城市中,20091月,一线城市出让24万平方米,二三线城市为526万平方米,两者相差502万平方米;到12月份,一线城市上升至483万平方米,二三线城市为6223万平方米,两者的差距扩大到5740万平方米。可见,未来住宅供应将主要越来越集中在二三线城市。

5:一线城市和二三线城市土地供应

来源:国家统计局

三、房地产企业在二三线城市的进展

全国2000多个中小城市,占全国人口约70%的城镇人口,其中二三线城市有600多个,对开发商而言意味着更广阔的市场机会。由于一、二线城市房地产市场格局的变化,迫使开发商不得不开始调整市场重心和扩张策略。未来房地产企业之争,二三线城市将成为重要战场。

早在2007年的融资圈地热潮之中,开发商就已经开始着手二线城市的布局。“抢地热”已大举向二三线城市蔓延。地产大鳄不约而同地选择二三线城市作为布点开发局的区域,大家开始意识到,谁占有二三线城市,谁就是未来几年的地产之王。

(1)    二三线城市的房地产开发热潮,从房地产企业在这些城市的经营活动中反映出来。

房地产企业在二三线城市大量囤地。

开发商在二、三线城市甚至更为偏远地区拿地的趋势,已逐渐悄然成型。2009年开始,包括和记黄埔、世茂地产在内的知名房企,已在二三线城市囤地。据中原地产统计,200910大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米,二三线城市占土地储备比重高达80%2010年一季度,十大标杆房企新增土地储备中,二线城市储量已达到91%,大有“得二三线城市者得天下”之势。其中,绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高,达到95%,中海、华润所占比重也都达到89%,万科2009年新获项目44个,规划建筑面积约1036万平方米,其中二三线城市占比超90%

2010年以来,标杆房企更是加快在二线城市抢地,中国指数研究院统计数据显示,绿城仅2010年一季度就一鼓作气拿下了舟山、青岛、泰安等多个二、三线城市的土地;万科更为活跃,全国各地频现拿地身影,万科2010年新增项目也大多集中在二三线城市,其中包括佛山、镇江、贵阳相对偏远的地区。

进入2010年后,万科、保利、金地、恒大、阳光100等百强企业纷纷以二三线城市为发展重点,或在土地储备量上抢占先机,或是销售额全面赶超一线,再或是鲜明亮出二三线城市运营标签。绿地集团目前也已经进入了36个城市,其中二线城市获益颇丰,未来两三年,绿地计划扩展到50多个城市。保利2009年第一次实现了二三线城市的销售额超过了一线城市。

根据《2010年中国房地产企业第一季度销售排行榜》数据显示,二三线城市成为了各企业的销售业绩主力,排名靠前的房企二三线城市的销售权重比以往更大。值得注意的是,越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达等区域性房地产企业首次上榜表明,占领二三线城市的房地产业务已成为众多房企今后发展的关键。

    二三线城市正在成为房企收入和利润的主要来源。

    据中原对于10家标杆房企监测数据显示:3月份在所有城市的住房销售面积环比增加一倍有余,其中二三线城市的销售量占去大部分,如天津、成都、杭州、佛山4城市成交量占总量近四成,而北上广深4大一线城市仅占两成。

    二线城市楼市销售贡献率不断增大。统计数据显示,标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73%,比重再次上升明显。而万科、金地等房企,虽然增长速度不及恒大、碧桂园,但也依靠在二三线城市的提前布局,在2010年一季度巩固了其市场地位。二三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大,对企业的发展也将起到更为重要的作用。

    二三线城市成为房价上涨的新阵地,利润空间不断扩大。国家统计局数据显示,200912月份,全国70个大中城市中,新建住宅销售价格同比上涨的城市有69个,二线城市中金华、海口涨幅较大,分别为14.9%、13.4%。只有唐山一个城市价格下降2.0%。二手住宅销售价格上涨的城市同样达到69个,二线城市中温州、杭州、厦门、金华涨幅较大,分别为19.2%、13.9%、13.2%、12.1%。二三线城市正逐渐成为标杆房企利润的主要来源,无论购地、销售、开工量等,房地产开发商均开始向二三线城市“倾斜”。

(2)                      龙头房地产企业纷纷占据二三线城市地产市场高点。

    万科

  2009年开始,万科宣布二三线城市将成为主攻战场,目前已进入全国30多个城市。未来3年,万科会布局50多个城市。布局二三线城市,已经成为地产界新趋势。万科2009年拿的地基本上90%都在三线城市,包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。万科200912月新增的8个项目全部位于二三线城市,其中6个在珠三角的佛山、中山等地。截至2009年年末,按万科权益计算的土地储备为2436万平方米,八成以上都在二三线城市。

万科2009年实现营业收入488 .8亿元,除京沪广深四个一线城市之外,杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献,在15个城市的营业收入超过10亿元,占已进入城市数量的接近一半。除此之外,长沙、宁波、大连、青岛、长春5个城市营业收入也已超过5亿元。万科2010年一季度报也显示,对其业绩贡献较高的是沈阳、东莞和无锡。

 

中国海外

中海地产从1988年开始,大力拓展中国内地市场,先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、广西、苏州等20个城市进行房地产开发,目前已完成华南、华北、东北、西南、华东五大战略重地的全国性战略布局。

中海强调在巩固华南和华东区域布局的基础上,重点进一步开拓北方和华北区域,组建成立西部区域以管理成都、重庆和西安的业务。2009年是中海拿地最多的一年,在第4季度,拿下1168万平方米土地,除上海有一块外,其余土地都集中二三线城市,二三线城市拿地的占比达到99%以上。最新年报内容显示,其已在国内8个城市购入9块土地,可供开发的楼面面积260万平方米,而这些土地,除北京一块外,也主要为二三线城市土地。2010年的计划是再进入3-4个新城市,新增土地储备楼面面积不低于600万平方米,均是二三线城市。目前,中海地产拥有的土地储备约3055万平方米,其中实际拥有权益为2701万平方米,二三线城市土地储备占比90%左右。

恒大

恒大是专注于二三线城市的地产发展商。2010年一季度销售面积与销售金额分列房企的第一与第二位,在其已进入的27个城市中,绝大多数是二三线城市,第一季度恒大二线城市销售额占比已达90%以上。

 

碧桂园

碧桂园早已在全国二三线城市深耕细作,借助武广线开通,碧桂园在武汉咸宁的最新项目温泉城开盘,两成目标客户来自珠三角。除却大本营广州外,碧桂园在清远、韶关、长沙、咸宁、武汉等地的项目已达数十个。碧桂园凭借2009年在多个二三线城市增加的项目投资,2010年一季度销售面积一跃进入三甲。

金地

  金地非常重视二线城市,例如去年投资的华东片区,天津、武汉、沈阳等城市,都是典型的二线城市。在其现有土地储备中,二三线城市占比超过80%。其中2009年至今新增土地储备,二三线城市按可售面积占比约为82%。截至2009年底,金地集团已经进入了全国共十五个城市,形成了珠三角、长三角、环渤海、武汉、沈阳、西安的全国布局。

2009年,金地集团销售面积超过10万平方米的项目共7个,其中绝大部分项目在二线城市,如天津、南京、武汉、西安、沈阳。2009年,销售金额在10亿元以上的项目有6个,半数在二线城市,如南京、杭州、西安等。在2009年全年的销售额中,二三线城市占比约为58%

金地集团2010年计划新开工面积中,二三线城市占比约为80%2010年计划销售面积中,二三线城市约占一半。

四、二三线城市房地产发展的驱动因素和风险

一个城市的地产发展水平是与该城市的经济发展程度、人口数量、居民消费能力等因素密切相关。随着二三线城市加速城市化进程,及产业转移带来经济、人口容量提升,带来二三线城市多种购房需求释放,推动楼市快速发展。二三线城市为房地产开发提供了长期的驱动力,但是,土地开发和财政分税等深层次问题还未解决,这些机制上的因素仍可能会影响到二三线城市房地产市场的健康发展。

(1) 驱动二三线房地产发展的因素

城市化、工业化提速为二三线城市房地产发展提供动力。2008年以来,众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设,正为大胃口的开发商提供了新一轮机会,如天津滨海新区、石家庄滨河新城、成都高新开发区、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等,成为聚集开发资金和房产投资的洼地。

放宽中小城市和城镇户籍限制、促使符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户。假如中国城市化率每年以1%1.5%的速度递增,每年有1000万农民“变为”城镇居民。特别是随着一线城市各项生活成本的上升,二三线城市就成了作为消化农村城市化最先锋的城市。这为整个房地产行业创造了良好的发展契机。需求持续增加,促使近几年大部分二三线城市呈现供不应求的态势。

长期累积效应的释放,包括经济发展、城市化进程、基础设施建设、居民购买力等多重因素带动了二、三线市场步入全面和快速发展阶段。相对于高房价、高地价的一线城市而言,二、三线城市的房地产市场尚未形成泡沫。随着中国经济转型,这将给许多中国二三线城市的发展带来机遇。

 

(2) 影响二三线房地产市场的风险

    土地财政和住房政策改革可能带给房地产市场的潜在冲击。针对一线城市房地产调控的政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。但是,经济适用房和廉租房的大规模供应,以及物业税等针对商品房投资、投机的措施仍可能对二三线房地产价格空间造成挤压,从而缩小房地产企业的盈利幅度。这类冲击将可能转变房地产的高盈利经营模式,成本控制能力强,土地储备多的企业所受影响不大。

    不同地区的二三线城市房地产的发展环境和形势有所不同。600余座二三线城市中,究竟选择哪些城市进行拓展,是房企首先要面对的问题。不同二三线城市城市化进程各异,有些起步早,有些则相对较晚。比如大连和青岛,很早就进入了房产开发热潮,有的三线城市,比如苏州,现在拿地都很难。而一些二线城市则刚刚进入热潮期,比如成都等城市。

    随着一线城市土地供应的紧张,一些大的房地产企业在海南、珠海与长三角等热点城市进行了高强度扩张,一部分三四线城市的房价、地价出现了较快上涨。2009年二线城市土地不断狂飙,土地出让金更创出历史新高。数据显示,去年全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比增加140%,甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49%。其中,杭州土地出让金高达1054亿元,高于上海、北京,位居全国第一,同比上涨幅度达到238%。前20名中,同比增长幅度最大的是宁波,为617%,其金额为488亿元,排名第6。同比增幅第二的是厦门,为475%,其金额为303亿元,排名第12。这些城市的房地产热度已经接近一线城市,相对风险较大,可能遭遇差别调控政策。

    整体而言,二三线城市机会都是存在的。而作为“潜力股”,那些经济发展迅速,但城市化相对滞后的城市更值得关注,其黄金增长期更长,利润空间更大。要选择那些正在快速起步、成长,具有一定人口规模,同时目标客户群正在崛起的城市。二三线城市高房价基本集中在区域规模的中心城市,以及轨道交通沿线地带。受政策利好,尤其是靠近一线城市的中小城镇,楼市将会有更大更明显发展空间。应重点关注已经拥有或拟建设高铁的二、三线城市,房地产投资的增长往往超过一线城市。

 
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