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郑磊博士

经济学者,战略与资本市场资深专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

任职香港某证券机构资产管理联席董事,《海外鏖兵(中国企业跨国经营实践案例及行动指南)》、《聚变(中国资本市场备忘录)》作者。中国上市公司市值管理中心学术顾问,南开大学经济学博士(世界经济),荷兰MAASTRICHT管理学院MBA(General and Strategic Management),曾任综合开发研究院产业基金与创业投资研究中心副主任,中国管理科学研究院学术委员会特约研究员,北京市发改委中小企业服务中心顾问委员会委员,深圳市决策咨询委员会专家组成员。曾服务于IBM、MSI等跨国公司。

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房市“春花秋月”何时了?  

2010-06-07 22:10:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《经济导报》(香港) 2010 年第 22 >> 封面专题

 

上海市房地产经济学会高级经济师顾海波认为,现在房价问题成为诱使一切社会问题的根源,接下的房市调控才是政策发力的开始,未来将有更多亮点可以拭目以待。

 

上海发展研究基金会秘书长乔依德在接受采访时说,现在的中央政府在观察调控楼市政策效果,具体效果要有一定的观察时间,但同时考虑我国外部环境因素的复杂性,现在欧洲一些国家出现主权债务危机,具体危机影响如何,尤其是对实体经济的影响程度,另外,欧洲的一些国家出现危机,是否还有别的国家还会出现危机,具体对我国的外贸出口影响程度有多大?假如一旦影响严重的话,楼市调控当局也不能一下子把楼市完全打压下去的,毕竟还要考虑到我国的经济增长和社会就业等方面的整体问题。如果所有问题都来的话,调控当局可能会把楼市打压低一些。从最近钢材等地产原材料价格的下降趋势看,对楼市价格上涨助力影响不大,他判断说,短时间内决策者不会再有更为严厉的打压房市政策出台。处在楼市重压调控下的房企和购房人,对此出现一些反应也属正常,更多的一些房企选择放缓新盘上市时间,购房人持币观望,等待购买房市的合适时机。对于楼市调控目标的判断,他表示说,现在房市中的房企和购房人处于政策的僵持阶段,假如短时间达到楼市交易量和价格双降的调控目标,难度比较大。从经济学上的供求关系说,假如需求长期趋小的话,价格也自然会出现下调的松动。但现在的房市,只是出现交易量的萎缩,然而房市价格却未必出现大幅松动下降的趋势。

 

世界著名华人经济学家、美国得克萨斯A&M大学经济系终身教授、上海财经大学经济学院院长田国强认为,近年房价上升过快,更严重的是中国房地产市场还有许多深层次的矛盾和问题没有得到根本解决,造成了较严重的效率缺损(大量住房空置)和社会不公(投机炒房暴富加剧马太效应)。但从房价收入看,尽管我国房价的短期波动较大,但是从发展和动态眼光看问题以及考虑中外房地产税收制度差异后,无论是根据经济理论还是现实数据增长趋势均表明,中国的真实房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。如果再考虑美国每年要交的房屋市值1~3%的地产税(这笔钱中国不要交),其房价收入比反而超过中国。另外,自1998年住房制度改革以来,住宅商品房平均销售价格的年均增速明显低于居民可支配收入的年均增速,从而房价的可承受能力总体上是逐步增长的。1998年以来住宅商品房平均销售价格增长了141.3%,年均增长6.15%;而城镇居民人均可支配收入增长了216.6%,年均增长10.19%。这样,从总体和平均意义上看,当前我国的房价仍在可承受范围之内,没有大的泡沫。

 

而上海发展研究基金会特约研究员张伟接受采访时则认为,根据国际房市发展周期规律看,房市进入下降通道,政府出台调控措施只是会加快房价下跌,同时也是防止整个房市泡沫破灭带来更为糟糕结局的整体考虑。现在中国房市的总市值,大致相当于上世纪日本地产泡沫破灭的水平,当前我国住宅总市值为90万亿,是现在货币供应总量的1.46倍,是我们GDP2.6倍,是我们流通市值的6倍,这个数字接近上世纪九十年代日本房地产泡沫破灭时的市值,房价过高已经成为不争的事实。

 

香港招银国际金融有限公司投资银行高级副总裁郑磊认为,调控底线是部份民愤极大的热点城市的房价必须下降,并且以后也必须将增速控制在合理范围内。短期而言,这不仅是经济意义上的目标,更是涉及民生的政治目标。中央政府对此的态度非常坚决,务必看到成效,很难半途而废。目前,为了避免多重政策带来过度调控的政策重迭效应,会有一个窗口观察期,根据之后监控房价的表现,决定后续调控措施的出台。现在房地产市场出现了量缩的情况,但房价并没有明显的下降趋势。反映出市场浓厚的观望气氛,如果在未来两个月仍处于这种情况,很可能会推出进一步调控的措施。由于前几次出现了越调控越无法控制价格上升的尴尬局面,所以对于本次调控,房企和购房者都还在观望。房地产行业的发展已经进入了新阶段,靠圈地和信贷杠杆的粗放型发展阶段已经结束,暴利不再有,房地产企业应该看清楚这种趋势,早转型比晚转型好。这次调控,房地产企业应该尽快转变态度和发展思路,硬抗硬扛只会导致全行业受损,并影响中国经济大局。

 

是谁惹的

 

新浪地产副主编林戈接受采访时表示说,本次政府调控目标不外乎有两个指标

 

上海市统计局517日发布的最新

统计数据显示,2010年前4月,上

海房地产开发投资额达550.99亿元,

比去年同期增长31.4%,全市商品

住宅销售面积为582.55万平方米,

同比下跌29%

上海市房地产经济学会高级经济师顾海波认为,现在房价问题成为诱使一切社会问题的根源,接下的房市调控才是政策发力的开始,未来将有更多亮点可以拭目以待。

 

上海发展研究基金会秘书长乔依德在接受采访时说,现在的中央政府在观察调控楼市政策效果,具体效果要有一定的观察时间,但同时考虑我国外部环境因素的复杂性,现在欧洲一些国家出现主权债务危机,具体危机影响如何,尤其是对实体经济的影响程度,另外,欧洲的一些国家出现危机,是否还有别的国家还会出现危机,具体对我国的外贸出口影响程度有多大?假如一旦影响严重的话,楼市调控当局也不能一下子把楼市完全打压下去的,毕竟还要考虑到我国的经济增长和社会就业等方面的整体问题。如果所有问题都来的话,调控当局可能会把楼市打压低一些。从最近钢材等地产原材料价格的下降趋势看,对楼市价格上涨助力影响不大,他判断说,短时间内决策者不会再有更为严厉的打压房市政策出台。处在楼市重压调控下的房企和购房人,对此出现一些反应也属正常,更多的一些房企选择放缓新盘上市时间,购房人持币观望,等待购买房市的合适时机。对于楼市调控目标的判断,他表示说,现在房市中的房企和购房人处于政策的僵持阶段,假如短时间达到楼市交易量和价格双降的调控目标,难度比较大。从经济学上的供求关系说,假如需求长期趋小的话,价格也自然会出现下调的松动。但现在的房市,只是出现交易量的萎缩,然而房市价格却未必出现大幅松动下降的趋势。

 

世界著名华人经济学家、美国得克萨斯A&M大学经济系终身教授、上海财经大学经济学院院长田国强认为,近年房价上升过快,更严重的是中国房地产市场还有许多深层次的矛盾和问题没有得到根本解决,造成了较严重的效率缺损(大量住房空置)和社会不公(投机炒房暴富加剧马太效应)。但从房价收入看,尽管我国房价的短期波动较大,但是从发展和动态眼光看问题以及考虑中外房地产税收制度差异后,无论是根据经济理论还是现实数据增长趋势均表明,中国的真实房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。如果再考虑美国每年要交的房屋市值1~3%的地产税(这笔钱中国不要交),其房价收入比反而超过中国。另外,自1998年住房制度改革以来,住宅商品房平均销售价格的年均增速明显低于居民可支配收入的年均增速,从而房价的可承受能力总体上是逐步增长的。1998年以来住宅商品房平均销售价格增长了141.3%,年均增长6.15%;而城镇居民人均可支配收入增长了216.6%,年均增长10.19%。这样,从总体和平均意义上看,当前我国的房价仍在可承受范围之内,没有大的泡沫。

 

而上海发展研究基金会特约研究员张伟接受采访时则认为,根据国际房市发展周期规律看,房市进入下降通道,政府出台调控措施只是会加快房价下跌,同时也是防止整个房市泡沫破灭带来更为糟糕结局的整体考虑。现在中国房市的总市值,大致相当于上世纪日本地产泡沫破灭的水平,当前我国住宅总市值为90万亿,是现在货币供应总量的1.46倍,是我们GDP2.6倍,是我们流通市值的6倍,这个数字接近上世纪九十年代日本房地产泡沫破灭时的市值,房价过高已经成为不争的事实。

 

香港招银国际金融有限公司投资银行高级副总裁郑磊认为,调控底线是部份民愤极大的热点城市的房价必须下降,并且以后也必须将增速控制在合理范围内。短期而言,这不仅是经济意义上的目标,更是涉及民生的政治目标。中央政府对此的态度非常坚决,务必看到成效,很难半途而废。目前,为了避免多重政策带来过度调控的政策重迭效应,会有一个窗口观察期,根据之后监控房价的表现,决定后续调控措施的出台。现在房地产市场出现了量缩的情况,但房价并没有明显的下降趋势。反映出市场浓厚的观望气氛,如果在未来两个月仍处于这种情况,很可能会推出进一步调控的措施。由于前几次出现了越调控越无法控制价格上升的尴尬局面,所以对于本次调控,房企和购房者都还在观望。房地产行业的发展已经进入了新阶段,靠圈地和信贷杠杆的粗放型发展阶段已经结束,暴利不再有,房地产企业应该看清楚这种趋势,早转型比晚转型好。这次调控,房地产企业应该尽快转变态度和发展思路,硬抗硬扛只会导致全行业受损,并影响中国经济大局。

 

是谁惹的

 

新浪地产副主编林戈接受采访时表示说,本次政府调控目标不外乎有两个指标考虑,纯数字性的指针,比如地方的新房和二手房的成交价格,是上涨还是下落,我们看到不少地方限制高价房拿预售证,或者改变整个城市的城郊结构,比如说对价格高的地区缓发预售证,对价格比较低的地方发的比较快点,可通过这样的方式来改变城市的成交价格;另外一个指标是感受性的指标,从居民购房的体验或民间意愿的传达,认为房价是否下来了,是否能买得起,会从这两个指标来综合考虑。政府调控房价的目标就是遏制房价快速上涨,但没有传达是否让房价下落或明显下落的声音,达到政府遏制房价快速上涨的目标,起码是三个月或六个月后,才能看到,要有政策的观察期,不能在没看到房价快速上涨势头被遏制前,退出房市的调控政策,所以他认为政策无底线,但要达到政府遏制房价快速上涨的目标起码要有一个观望期,然后才会逐步淡化或者有一些别的处理。在一线城市房企对整个城市的价格体系基本没什么影响,这些城市的每年的房屋交易量大多是有二手房提供的房源,大约有一半以上或者三分之二的成交量都是由二手房东提供的,也就是房企降价也根本影响不了房价的水平,也就是说在这些城市房地产开发商降价和促销对整个城市的房价也根本没什么影响,最多是对一些房企的资金链有一些帮助,对一些中小城市来说,他的成交量大多是房企开发商提供的,这些城市房价要回调,需要房企积极动作来配合。房市调控新政的差异和各地的情况是有关系的,如果说打击捂盘惜售,在一些大城市真正的捂盘是一些二手房东在捂盘。打击捂盘惜售,从政府调控当局理解看,无非是房价不降造成的,如果要降价的话,房子自然会卖出,比如上海,在内环和中环以内,基本没房地产开发商可以提供的房源,在此区域的可售房源大多是由二手房主提供的,开发商就是拿出可以销售的几百套房源,很快销售一空,但市场房价还依然会安然不动,如果单独观察判断房市数值指标看,似乎有一些下跌迹象,但如果从购房者购房体验指标看,仍然是不达标的,如果单独考虑数值指标下跌的话后,退出房市调控新政的话,房价会再次飞涨,还会民怨沸腾,所以说,房价快速上涨的问题不会真正解决,所以说就看决策层是否真的就这样做。

 

美国三一学院经济系终身教授文贯中认为,现行土地制度为造成政府垄断土地供给现实提供条件,成为不断推高房价的助力推手,也是造成城市土地资源浪费得不到有效配置的根源。当前的城市政府靠土地出让金方式来获取巨大的土地财政收入,长久来说是不可持续的,也是不可取的,对于满足城市没有商品房购买力居民的居住权是不利的,具体做法不妨可以采用物业税和政府发债的方式来获取政策保障房建设的资金。他认为,不触动土地制度,要彻底医治房地产乱象的努力最多只有短期效果。这是因为为了特定目的而制定的政策,其功能和目标必定是单一的,也是短效的。这些政策对房地产外的产业,对经济结构,对城市化,对收入分配等的影响是未知的。等到负面影响出来,政府不得不改动政策的时候,不但政府变得言而无信,而且威信扫地。而且,由于人亡政息,中国始终走不出人治的怪圈。制定几十条,甚至几百条房地产政策,以为可以替代土地制度,或绕过土地制度的改革,最多有临时性的煞车功能,长期来说不仅会加剧房地产市场的扭曲,而且恶化整个经济结构和收入分配。要使中国的房地产也和整个经济走上良性循环的道路,还是要依靠市场机制,以及和市场机制相洽的经济制度。因此,改革现行的土地制度是无法回避的。

 

田国强认为,房价短期向上波动过大作为一种市场现象,是市场有效供给不足的直接后果,是政策缺乏前瞻性和稳定性的外在表现。责令政府管住房价是一种计划经济的思维,政府应该管的是保障,而不是商品住房的房价。当前旨在遏制高房价的频繁的价格管理和政策手段不是治理良策,不仅解决不了深层次结构性矛盾和问题,而且会破坏市场的自我调节作用,激化供求失衡的矛盾。如果房价被人为遏制,不能提供足够的投资和生产激励,也就无法保证有效供给。并且,政策设计的欠周全,可能既无法有效打击投机需求,又压制了中低收入群体的住房刚性需求。

 

张伟认为,房市居高不下是制度缺失和政策失误导致的。土地挂牌拍卖市场被政府垄断,土地市场上失去真正意义,房企过于追求城市房屋容积率也是制约城市建筑面积不能扩大的原因。记得2008年在美国举行的一次城市规划论坛上,重庆市长黄奇帆受询问麦哈顿市长如何设定城市容积率的启发,当得知麦哈顿市不低于13%时,在重庆设定17%的城市容积率,结果造成整个重庆市房市相对上涨最为温和的持续发展之路,而我们的一些城市却对此忽视,片面追求土地建筑的商业目的,比如过于建造商业写字楼和城市的标志建筑,问题值得反思。另外,在北京、上海、深圳等一些一线城市,受外企员工增多影响,存有特殊投机情形,投机客可通过公司法人身份直接通过企业代购,从而套取外币贷款利率优惠、汇率和房产增值升值。去年全国平均房价为4695元,交易面积是9.2亿平方米,有将近4万亿的交易额,但银行的按揭只有1.3万亿,总的按揭贷款不到整体房市交易额的三分之一,个人企业通过委托公司贷款买房,占到三分之一,明显当前存在税务和按揭贷款等方面上的监管空洞。

 

如何有效管控?

 

田国强认为制度建设才是治本之策。他认为,影响中国房地产市场稳健发展的主要症结不在于高房价,而在于长效机制的缺乏,没有好的制度不可能有有效的监管,造成了严重的效率和公平问题。解决问题的根本方法是增加商品房市场土地有效供给,增加持有高端房和多套房的成本,同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。应该从土地流转制度、财政税收制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六大制度建设方面入手,多管齐下,综合治理,建立有效市场,兼顾经济效率与社会公平,引导有效供给与有效需求,促进房地产市场稳定健康发展。促进房地产市场稳定健康发展的关键不在于盯住房价起伏的短期宏观调控,而在于进一步完善房地产资源分配的市场体制,让市场而不是政府发挥更大的作用,这是让市场有效,实现资源有效配置的基本原则和客观规律。应促进政府从行政干预过多的全能政府向让市场充分发挥作用的有限政府转变。总之,在具有竞争性、没有太大外部性以及风险个人承担的先决条件下,从效率的角度出发,现阶段没有必要用行政手段抑制房价,而应该在根源性的制度问题上多做文章,兼顾经济效率与社会公平,引导有效供给与有效需求,建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。否则,政府不停地采用行政干预的手段,永远不会有一个成熟的房地产市场。

 

郑磊认为,对于购房者,分为两个层面,一部份是消费者,一部份是投资者。对于消费者而言,何时买房的判断因素不是房价,而是自身的经济承受能力,因为从长远来看,房价始终是呈上涨趋势的。对于投资者而言,建议根据自己的情况考虑投资收益和投资成本,要相信,政府这一次并不会手软,不要抱有投机的侥幸之心。影响楼市调控的主要因素有多方面,市场的心理预期、市场供求关系、地方财政收支和房地产行业发展阶段等。心理预期现在对于突破博弈困局非常重要。这主要决定于社会和市场给出的信号。现在各种传言很多,中央政府应该及时作出明确表态。市场供求关系是决定价格走向的根本因素。除了在建完工的楼盘之外,还要看保障性住房的推出速度和规模。另外,对于海外热钱投资国内房地产市场必须加以控制,使供求关系逐步趋于平衡。地方财政收支结构是推动房价的幕后黑手。这与财政和税务改革有关,是个大课题。地方财政如果摆脱不了土地财政这个影子,就不可能割断高价土地,势必将土地成本转移到消费端。推出物业税,让地方获得这部份收入,是解决的一个途径,但远远不够,需要对财政和税收体制作出重大改革。房地产发展已经进入新阶段,但多数房地产商还没有认识到这一点,这必然会造成房企因不能及时转型而受到市场的惩罚,同时,由于房地产业对中国经济的巨大影响,也必然拖累宏观经济表现。相关部门应该出台产业引导措施,推动房企尽快转型,将转型成本降至最低。

 

财政部财政科学研究所所长贾康认为,正是高房价决定了高地价,为了减少房产市场上商品房需求规模的泡沫,必须利用税收制度进行合理调节。他认为,开征物业税势在必行,虽然不能改变房价上涨的整体趋势,但对于消除市场泡沫有积极作用,上海等发达地区应该征收物业税以维持政府长效运行。从根本上来看,房价决定地价。即使地价再高,但是在需求环境下房子卖不出高价,那么地价自然会下降。购房者所追求的房地产,是土地上附着物所能提供的效率,而绝不是土地空间本身。某些阶段或许会觉得地价起到了推波助澜的作用,但根本上并非如此。今后的几十年,城镇化将持续高速发展,还要有5亿多人进入城市居住,尤其是一线城市。这种需求必然拉动房价上扬,并且这将是一个长期趋势。物业税只是税收的一个种类,不是万能的,并不会改变房价上扬的长期趋势。但搞市场经济,不运用税收制度和调控手段又是万万不能的。保有环节的税收,是对冲房价上升的有力力量,它会使城市化进程中的需求表现、购买意愿和房价体现得更加理性和沉稳。

张卫东

 

 

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